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原创“朝令夕改”频现,地产政策松绑的边界在哪里?

发布时间:2020-11-27    来源:未知   关键词:

原标题:“朝令夕改”频现, 地产政策松绑的边界在哪里?

摘要:

1、4月22日,荆州市政府发布通知称,因与《省人民政府办公厅关于印发促进建筑业和房地产市场平稳健康发展措施的通知》部分条款内容不符,经市政府研究,决定停止执行4月20日发布的楼市政策。荆州市成为又一个试图松绑地产政策遭遇“叫停”的城市。几个月来,在政策放松边缘“疯狂试探”的城市队伍日渐壮大,那么地产政策松绑的边界究竟在哪里?

2、算上荆州和淮安两市,已经有8座城市楼市松绑遭遇撤回。在当前环境下,商品房销售下滑、房企销售回款压力加大、宏观经济下行、地方财政吃紧无疑使得更多地方对地产政策松绑意愿加强。也确实有不少城市出台落实了地产支持政策。为何仍有8座城市遭遇政策松绑被“叫停”的情况?从这8座城市试图调整的政策内容上来看,这些政策松绑的范围主要集中在限购政策放松、房贷首付比例下调、限售时限缩短这几个领域,对需求端的刺激力度过大或许是导致政策松绑受阻的主要原因。

3、“一城一策”并未全面封堵地方放松地产政策,恰恰相反,监管的表态说明调控松绑是确实可行的,但不能“突破总体政策要求”。

我们认为,在放松与收紧之间、调控与“一城一策”之间,存在着政策边界。这条边界,就是频繁提及的“房子是用来住的,不是用来炒的”,是“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,是“稳地价、稳房价、稳预期”。尤其值得注意的是,“预期管理”似乎越来越受到重视。对政策松绑的判断关键点并不在于内容本身,而在于政策变动会否引起预期的变动。归根结底,“房住不炒”的底线不能突破,预期不能被打乱,“稳地价、稳房价、稳预期”基调下,要谨防“炒房”乱象抬头。

4月22日,荆州市政府发布通知称,因与《省人民政府办公厅关于印发促进建筑业和房地产市场平稳健康发展措施的通知》部分条款内容不符,经市政府研究,决定停止执行4月20日发布的楼市政策。荆州市成为又一个试图松绑地产政策遭遇“叫停”的城市。几个月来,在政策放松边缘“疯狂试探”的城市队伍日渐壮大,那么地产政策松绑的边界究竟在哪里?

1、朝令夕改?多少城市地产政策松绑即撤回?

如果算上4月份的荆州和淮安两市,加上早前放松调控被“叫停”的济南、宝鸡、驻马店、广州、海宁、青岛,已经有8座城市楼市松绑遭遇撤回。

图1:近期8座城市地产政策松绑即撤回

原创“朝令夕改”频现,地产政策松绑的边界在哪里?

来源:根据新闻整理,海银财富研究部

2月21日,河南省驻马店出台17项稳楼市政策,其中提及用公积金购买首套房,将最低首付比例由30%下调为20%。随后,河南省政府约谈驻马店主要负责同志,强调坚持“房住不炒”。之后,驻马店“17项稳楼市政策”被叫停。

3月3日,广州市人民政府正式发布《广州市坚决打赢新冠肺炎疫情防控阻击战努力实现全年经济社会发展目标任务的若干措施》,共提出48条举措。其中,在房地产领域提出,商服类项目未完成规划报建手续的不再限定最小分割单元;商服类项目不再限定销售对象,已确权登记的不再限定转让对象。随后该文件遭撤回,3月4日晚间,“下架”不足一天的《广州市坚决打赢新冠肺炎疫情防控阻击战努力实现全年经济社会发展目标任务若干措施》在广州市人民政府官网上重新发布。与此前不同的是“限商”解禁的内容已不存在。

3月12日,陕西省宝鸡市人民政府发布《宝鸡市住建行业坚决打赢新冠肺炎疫情防控阻击战稳企业稳民生稳发展若干措施》,内容包括信贷支持、土拍保证金比例、土地出让金分期支付、调整公积金贷款额度等措施共计15条。当天晚上,该文件从宝鸡市政府官网被撤下。

3月17日,山东省济南市新旧动能转换先行区网站发布“更正声明”称,济南新旧动能转换先行区2020年3月15日发布的《关于促进济南绿色建设国际产业园发展十条政策》中,涉及“预售监管资金即征即返”;“在先行区直管区范围内购买二星级及以上绿色建筑商品住宅的,不受济南市限购政策约束”的表述不准确,现予以更正。

3月24日,海宁日报、海宁发布分别在官方微信公众号及官方微博发布消息:3月25日至4月24日,在云上房博会期间“非海宁户籍人口在海宁限购一套住房”政策暂不执行。大约2小时后,海宁市住建局相关人士对中国证券报记者表示,该“一月不限购”的政策已经被撤回,现有限购政策不变。一天后,海宁市住建局发布《2020年全市住房和城乡建设工作要点》,强调聚焦“房住不炒”,持续稳调控、优保障,着力促进房地产市场健康发展。

4月10日,青岛网上房地产网站发布了“2020青岛百日万店消费季网络房展”活动规则,其中青岛的楼市限购、限售政策出现松动,引发市场关注。4月14日上午,青岛网上房地产网站发布了正式版的《2020青岛百日万店消费季网络房展活动规则》,此前网传版本中的限购松绑内容被取消。对于这一前后差异,青岛市住房和城乡建设局称,征询意见期间的网传内容与本次正式版本的内容不一致,以正式版本为准。

4月20日,湖北省荆州市人民政府发布《关于有效应对疫情促进房地产业平稳健康运行的若干意见》。4月22日,荆州市政府发布通知称,因与《省人民政府办公厅关于印发促进建筑业和房地产市场平稳健康发展措施的通知》部分条款内容不符,经市政府研究,决定停止执行4月20日发布的楼市政策。

另外,除上述7城之外,据媒体报道,江苏淮安在没有公开发文的情况下悄悄放松了执行近三年的限购政策。4月23日上午,该媒体记者拨通淮安市住建局咨询电话,得到了工作人员肯定答复。4月23日下午,当记者再次致电住建局咨询电话时,工作人员却表示,外地人购房需要提供提供社保或者纳税证明,或者创业证明也可以,三者选其一。而当记者询问为何跟上午的答复不一样时,工作人员则表示“现在需要了”。

简单回顾这8座城市从政策松绑到遭遇“叫停”的过程,最长的支持了不到一周,最短的仅仅不到半天。

2、缘何如此?或是因为需求端刺激力度过大

可以观察到的情况是,当下地产政策放松并非不被允许,事实上,近期出台政策对房地产市场加以支持的城市不在少数,其中不乏针对需求端进行调整的。新冠疫情自爆发至今,虽然复工复产有序推进,但尚未完全步入正轨。商品房销售、房地产开发投资乃至土地成交均受到波及,这从本月国家统计局公布的3月房地产市场相关数据便能看出。

根据国家统计局最新数据显示,2020年3月,商品房销售面积累计同比下滑26.3%,前值-39.2%;其中,商品住宅累计同比下滑25.9%,前值-39.2%,办公楼累计同比下降36.2%,前值-48.4%,商业营用房累计同比-35.1%,前值46%。

图2:商品房销售面积:累计同比(%)

原创“朝令夕改”频现,地产政策松绑的边界在哪里?

来源:Wind,海银财富研究部

国家统计局数据显示,2020年1-3月,全国房地产开发投资21962.61亿元人民币,同比下滑7.7%,前值-16.3%。

图3:房地产开发投资完成额:累计同比

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来源:Wind,海银财富研究部

根据国家统计局公布数据,2020年1-3月,本年购置土地面积1968.62万平方米,同比下滑22.6%。2020年1-3月,土地购置费实现7003.46亿元,同比增长1%,前值-9.3%。

图4:本年土地购置面积&土地购置费:累计同比(%)

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来源:Wind,海银财富研究部

在当前环境下,商品房销售下滑、房企销售回款压力加大、宏观经济下行、地方财政吃紧无疑使得更多地方对地产政策松绑意愿加强。也确实有不少城市出台落实了地产支持政策,那么为何仍有8座城市遭遇政策松绑被“叫停”的情况?

我们不妨观察一下这8座城市试图调整的政策内容。

图5:8座城市试图调整的政策内容

原创“朝令夕改”频现,地产政策松绑的边界在哪里?

原创“朝令夕改”频现,地产政策松绑的边界在哪里?

来源:根据新闻整理,海银财富研究部

从内容上来看,这些政策松绑的范围主要集中在限购政策放松、房贷首付比例下调、限售时限缩短这几个领域,其中,以首付比例调整、限购放松最为多见。对需求端的刺激力度过大或许是导致政策松绑受阻的主要原因。

3、“朝令夕改”的背后:底线不能破,预期不能乱

事实上,此前多地下调房贷首付比例并未受到制止。针对该问题,中国银行保险监督管理委员会首席风险官兼办公厅主任、新闻发言人肖远企3月17日表示,目前房贷政策整体没有变化,个别地方和银行作出的首付比例和贷款利率的调整都在政策允许的范围内。只要保持在总体房贷政策的范围内,每个地方都可以按照“一城一策”的原则进行调整。目前看,地方和银行的房贷政策调整都没有突破总体政策要求。

这意味着,“一城一策”并未全面封堵地方放松地产政策,恰恰相反,监管的表态说明调控松绑是确实可行的,但不能“突破总体政策要求”。

图6:近期重要场合中央对“房住不炒”定位表态

原创“朝令夕改”频现,地产政策松绑的边界在哪里?

来源:根据新闻整理,海银财富研究部

我们认为,在放松与收紧之间、调控与“一城一策”之间,存在着政策边界。这条边界,就是频繁提及的“房子是用来住的,不是用来炒的”,是“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,是“稳地价、稳房价、稳预期”。

尤其值得注意的是,“预期管理”似乎越来越受到重视,4月10日,中国人民银行就2020年一季度金融统计数据举行发布会,会上人民银行金融市场司司长邹澜表示,央行一直非常注重政策的稳定性、连续性和一致性。房地产市场的“三稳”(稳地价、稳房价、稳预期)基调中,稳预期尤其重要,预期不稳反而对经济伤害更大,下一步还是按照中央总体要求和精神,围绕“三稳”目标做好工作。因此,我们认为,对政策松绑的判断关键点并不在于内容本身,而在于政策变动会否引起预期的变动。归根结底,“房住不炒”的底线不能突破,预期不能被打乱,“稳地价、稳房价、稳预期”基调下,要谨防“炒房”乱象抬头。

来源:海银研究院 王云龙

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